REFORMA TRIBUTÁRIA E CONDOMÍNIOS:
NOVAS ORIENTAÇÕES PARA A ADEQUAÇÃO FISCAL
A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS confirmaram que, a partir de 1º de dezembro de 2026, os condomínios edilícios deverão emitir Nota Fiscal de Serviço Eletrônica – NFS-e na cobrança das cotas e demais valores condominiais, bem como em relação a outras receitas do condomínio.
Trata-se de uma nova obrigação acessória que, isoladamente, não significa a incidência automática de IBS e CBS sobre as cotas condominiais. O tratamento tributário dependerá do enquadramento legal e da composição das receitas de cada condomínio.
O QUE MUDA NA PRÁTICA?
- A emissão da NFS-e será obrigatória a partir de 1º de dezembro de 2026.
- Como regra geral, o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS.
- Poderá haver tratamento tributário distinto caso o condomínio opte pelo regime regular ou quando as cotas e demais valores cobrados dos condôminos representarem menos de 80% de sua receita total.
- Até 31 de dezembro de 2026, a ausência das informações relativas ao IBS e à CBS não impedirá a emissão da NFS-e. Isso, contudo, não dispensa a adequação e a posterior correção de eventuais inconsistências.
O QUE OS CONDOMÍNIOS DEVEM FAZER AGORA?
- Mapear as cotas condominiais e as demais fontes de receita, especialmente locações, cessões de áreas comuns, publicidade, antenas e outras receitas provenientes de terceiros.
- Alinhar com o profissional de contabilidade e com o fornecedor do sistema os ajustes necessários para a emissão da NFS-e.
- Manter profissional contábil responsável pela conformidade fiscal e acompanhar as comunicações dos órgãos tributários.
- Corrigir tempestivamente eventuais inconsistências identificadas, conforme as regras do Programa Nacional de Conformidade Tributária – PNCT.
O QUE O GRUPO SOLUÇÃO ESTÁ FAZENDO?
O Grupo Solução está acompanhando as normas e orientações oficiais e auxiliará os síndicos na organização dos procedimentos necessários, em conjunto com a contabilidade responsável e os fornecedores dos sistemas utilizados.
Neste momento, não recomendamos a adoção isolada de mudanças no faturamento, no tratamento contábil ou no enquadramento tributário. Os condomínios que possuam receitas provenientes de terceiros deverão passar por análise individualizada e prioritária.
Seguiremos acompanhando o tema e comunicaremos novas orientações relevantes.
